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在去年12月份《怎么了？》一文中，我這樣寫道：“2019年，深圳演繹了一曲曲‘冰與火之歌’。”

2020年，大疫之下，深圳之歌火速升級：

一曲是重金屬搖滾：豪宅延續(xù)去年火爆行情。

招商太子灣、萬科星城等樓盤價(jià)格達(dá)數(shù)千萬一套的豪宅被“秒光”。豪宅火爆再次催生了幾十萬、上百萬的“喝茶費(fèi)”。

另一曲是“鄉(xiāng)下人的悲歌”：“逃離深圳”突然席卷社交平臺。

在微信指數(shù)中，“逃離深圳”出現(xiàn)三次小高峰，前兩次分別在二月初和四月初，第三次發(fā)生在最近幾天（4月15日）。一批深漂正在轉(zhuǎn)租、清退出租屋離開深圳。

去年，深圳經(jīng)濟(jì)增速下滑過快，樓市泡沫及產(chǎn)業(yè)空心化，已經(jīng)引發(fā)市民擔(dān)憂。今年，大疫之下，全球經(jīng)濟(jì)加速衰退，中國GDP一季度同比下降6.8%，預(yù)計(jì)二季度壓力轉(zhuǎn)向外需，深圳可謂難上加難。

深圳的支柱產(chǎn)業(yè)外貿(mào)、出口制造及國際物流遭重創(chuàng)，一些企業(yè)倒閉、關(guān)閉，店鋪停業(yè)、退租，寫字樓空置率持續(xù)攀升，私人投資大幅下滑，零售業(yè)低迷，唯豪宅獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

富人獨(dú)舞，深漂逃離，中產(chǎn)傻眼。

深圳，怎么辦？

深圳挑戰(zhàn)：疫情沖擊，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，樓市泡沫

大疫之下，深圳經(jīng)濟(jì)新舊矛盾凸顯，挑戰(zhàn)比北上廣更嚴(yán)峻：

一、經(jīng)濟(jì)增速下滑過快，受疫情沖擊更嚴(yán)重、持續(xù)時間更長。

近三年，深圳GDP增速下滑加快：2018年破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速為6.6%，2019年全年增速為6.7%。這一增速雖然高于全國的6.1%及廣東省的6.2%，但是下滑速度太快。

今年受新冠疫情沖擊，全國第一季度GDP大幅下滑。國家統(tǒng)計(jì)局4月17日公布數(shù)據(jù)顯示，全國一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值206504億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比下降6.8%。

可以預(yù)計(jì)，深圳經(jīng)濟(jì)受疫情沖擊可能比北上廣更大，延續(xù)性更長。主要原因：深圳是外向型經(jīng)濟(jì)，疫情世界大流行對深圳的支柱產(chǎn)業(yè)——外貿(mào)、出口制造及國際物流沖擊巨大。

這場戰(zhàn)役，“中國打上半場，世界打下半場，外貿(mào)人打全場”，反映了外貿(mào)人的無奈，也凸顯了深圳經(jīng)濟(jì)的壓力。

今年第一季度全國貨物進(jìn)出口總額65742億元，同比下降6.4%；其中出口下降11.4%。第二季度的外貿(mào)形勢可能比第一季度更加嚴(yán)峻。

新冠疫情大概在3月中旬開始在全球范圍內(nèi)大規(guī)模傳播，外貿(mào)訂單大面積取消，物流受阻，供應(yīng)鏈中斷，出口制造工廠停工。

按照國際貨幣基金組織的預(yù)測，2020年全球GDP預(yù)計(jì)下降3%，其中美國預(yù)計(jì)下降5.9%，英國GDP預(yù)計(jì)下降6.5%，德法意GDP預(yù)計(jì)下降均超過7%。世界貿(mào)易組織預(yù)計(jì)，2020年全球貿(mào)易總額最大降幅可能達(dá)到32%。

預(yù)計(jì)，第二季度經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的壓力從內(nèi)需逐漸轉(zhuǎn)向外需，全球經(jīng)濟(jì)衰退及貿(mào)易縮水對深圳的沖擊要超過北上廣等城市。

2019年深圳外貿(mào)進(jìn)出口總額為29773.86億，超過了當(dāng)年的GDP總量，經(jīng)濟(jì)對外依存度達(dá)110.6%，遠(yuǎn)高于上海的89.2%、北京的81%和廣州的42.3%。

外貿(mào)、出口制造業(yè)及國際物流是深圳的支柱產(chǎn)業(yè)，是深圳工業(yè)立市的重要組成部分，產(chǎn)值規(guī)模巨大，就業(yè)人口眾多，覆蓋高中低端。

可以預(yù)計(jì)，新冠疫情對深圳的沖擊要明顯高于北上廣，對經(jīng)濟(jì)影響的延續(xù)性會更長，可能嚴(yán)重拖累第二季度及下半年深圳經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

另外，當(dāng)前世界涌現(xiàn)逆全球化、去中國化思潮，歐美國家趁疫情之機(jī)正在組建臨時本土供應(yīng)鏈，試圖推動制造業(yè)回歸本土，及產(chǎn)業(yè)鏈向東南亞、新興國家遷移。這對深圳外貿(mào)、外資及經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長構(gòu)成一定的壓力。

二、屋價(jià)持續(xù)上漲，正在擠壓消費(fèi)、投資，產(chǎn)業(yè)呈空心化趨勢，人口吸引力下降。

深圳房價(jià)在2015年高位翻倍后持續(xù)上漲，成為全國房價(jià)最高的城市。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年3月全國70個大中城市中，有38個城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。深圳新房和二手房價(jià)格增速，不論是同比還是環(huán)比，均超過北上廣。

深圳新房價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比漲5.2%；廣州環(huán)比跌0.5%，同比漲1.7%；上海環(huán)比漲0.1%，同比漲2.4%；北京環(huán)比持平，同比漲4.1%。

深圳二手房價(jià)格環(huán)比漲1.6%，同比漲9.7%；廣州環(huán)比跌0.2%，同比跌0.9%；上海環(huán)比漲0.3%，同比漲1.6%；北京環(huán)比漲0.2%，同比跌0.7%。

今年以來，深圳網(wǎng)簽新房、二手房在北上廣深中并不是最多的，但是價(jià)格漲勢驚人，尤其是豪宅。

豪宅瘋搶，與限價(jià)政策形成的價(jià)格“倒掛”有很大關(guān)系。以招商太子灣·灣璽為例，開盤均價(jià)低于11萬元/平方米，而周邊二手房均價(jià)部分已達(dá)15萬元/平方米。溢價(jià)普遍在每平方米3萬～4萬，吸引富豪瘋搶，也催生了“喝茶費(fèi)”。

深圳豪宅遭瘋搶，可能存在開發(fā)商與媒體合謀營銷，但也反映了深圳房價(jià)熱炒勢能。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對此感到焦慮，他判斷：“那些“爆款”項(xiàng)目，其房價(jià)已經(jīng)向上拉升了30%以上”，“深圳高亢的房價(jià)可能把‘樓市三高’——高杠桿、高泡沫、高風(fēng)險(xiǎn)給逼上去”。

持續(xù)上漲的房價(jià)，對深圳經(jīng)濟(jì)已經(jīng)造成負(fù)面影響。高房價(jià)持續(xù)推高房租，房租推高居民的生活成本，進(jìn)一步推高企業(yè)用人成本及租賃成本，導(dǎo)致一些企業(yè)倒閉或離開深圳。

最近幾年深圳商用辦公樓空置率持續(xù)上升，2019年這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到22.4%。今年受疫情沖擊，空置率再創(chuàng)新高。根據(jù)戴德梁行的最新數(shù)據(jù)，今年第一季度深圳商用辦公樓的空置率上升至24.6%。

更值得關(guān)注的是，深圳經(jīng)濟(jì)總量最大、最活躍的南山區(qū)的寫字樓空置率上升至34.8%。前海寫字樓空置率更是高達(dá)66%。

與北上廣相比，今年第一季度北京空置率為13.8%，增長0.4%，租金下降1.3%。上海空置率為21%，增長1.4%，租金下降0.6%。廣州空置率5.2%，下降0.3%，租金下降0.6%。深圳空置率24.6%，增長2.6%，租金下降3%。

深圳辦公樓空置率、空置率增速及租金下降增速均高于北上廣。

高屋價(jià)推高了深圳的經(jīng)濟(jì)杠桿率、居民負(fù)債率，擠壓了消費(fèi)。

深圳杠桿率明顯高于北上廣。深圳貸款多于存款，住戶存款1.381萬億，貸款近2萬億。按照1302萬常住人口計(jì)算，人均負(fù)債15萬元；如果考慮到存款因素，深圳人均凈負(fù)債4.4萬元。

上海的情況與深圳相反，上海住戶存款多于貸款，上海住戶存款2.857萬億，住戶貸款2.22萬億。

其中，深圳住房貸款占大頭，深圳住戶貸款約占貸款99.7%。上海住房貸款為1.33萬億，房貸占貸款的比重遠(yuǎn)低于深圳，只有60%。

深圳高房價(jià)對消費(fèi)的擠出效應(yīng)也非常明顯。深圳與廣州兩地的人均可支配收入差距不大，但是深圳的人均消費(fèi)總額、零售總額遠(yuǎn)低于廣州。

2018年深圳零售總額6168億，與廣州9256億的零售總額差距相當(dāng)大。深圳的人均年度消費(fèi)總額占人均GDP的比例僅為27%，低于北京的41%、上海的39%、廣州的44%，也低于蘇州、杭州、武漢、天津、成都、重慶等國內(nèi)重點(diǎn)城市，甚至低于全國平均水平的44%。

深圳人的錢花哪里去了？

深圳人收入的30%都用于供房貸、租房，擠壓了消費(fèi)支出。2015年，深圳房價(jià)大漲，社會消費(fèi)品零售總額增速驟降至2%，人均可支配收入和人均消費(fèi)總額均下滑。

大疫之下，出口受阻，投資萎縮，零售低迷，深圳經(jīng)濟(jì)的增長動力在哪里？企業(yè)倒閉，工廠轉(zhuǎn)移，深漂離開，中產(chǎn)無奈，唯房價(jià)獨(dú)舞，深圳的問題在哪里？

深圳問題：土地供給，騰龍換鳥，產(chǎn)業(yè)空心

深圳經(jīng)濟(jì)所面臨的挑戰(zhàn)，有舊頑疾，也有新問題。

深圳經(jīng)濟(jì)模式可以概括為“輸入型紅利+全球化紅利”。所謂輸入型紅利，即輸入全國的人才與資本。

近些年深圳新增人口為全國之最：2014年新增15萬，2015年新增60萬，2016年新增53萬，2017年新增55萬，2018年新增56萬，2019年新增41萬。

每年大量大學(xué)畢業(yè)生來深圳就業(yè)，其它城市支付成本培養(yǎng)好人才，深圳則“坐享其成”。

同時，全國各地大量的資金涌向深圳投資及創(chuàng)業(yè)。這就是深圳享受的全國人才及資本紅利。

所謂全球化紅利，即吸收全球資本、技術(shù)及訂單。

深圳的優(yōu)勢源自較早的改革開放，大量港商在深圳投資設(shè)廠，帶動外資及技術(shù)進(jìn)入，形成由外貿(mào)、出口制造及國際物流組成的外向型經(jīng)濟(jì)。

客觀上，深圳吃著全球化的紅利，定然也會面臨全球化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)低迷或爆發(fā)金融危機(jī)時，外貿(mào)萎縮，出口受阻，屬于正常現(xiàn)象。

“輸入型紅利+全球化紅利”有利有弊，但近些年輸入型紅利、全球化紅利正在消失，疫情又加劇了深圳這一模式的危機(jī)。深圳經(jīng)濟(jì)需要轉(zhuǎn)型升級，揚(yáng)長避短，構(gòu)筑新的競爭力。

比如，外向型經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)較大，深圳可以發(fā)展內(nèi)需市場以平衡，提高家庭收入，增加零售產(chǎn)值。

又如，國際技術(shù)轉(zhuǎn)移紅利逐漸消退，深圳需降低企業(yè)成本，鼓勵技術(shù)創(chuàng)新。

再如，近些年各大城市“搶人”，深圳需放寬戶籍限制，提供大量廉租房，降低市民生活成本，提供更多的學(xué)校、醫(yī)院及大學(xué)等公共享品，以留住人才，提升城市的造血能力。

但是，深圳這些年的轉(zhuǎn)型并沒有做到揚(yáng)長避短，相反還放大了問題。

可以從“土地決定論”的角度窺視深圳轉(zhuǎn)型中的問題，文中列舉的各種問題都可以從土地政策中找到根源性的答案。

愛爾蘭經(jīng)濟(jì)學(xué)家理乍得·坎蒂隆曾經(jīng)在其著名的《商業(yè)性質(zhì)概論》中指出：“土地?fù)碛姓邲Q定了一個國家的人口數(shù)量和市場價(jià)格。”

2015年，是深圳的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一年，深圳的土地政策，決定了這座城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，決定了這座城市的房價(jià)，也影響著這座城市的前途及千千萬萬家庭的生活。

2015年，深圳制定了《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，這份文件規(guī)定：

一、到2020年深圳的基本生態(tài)控制線不變，即劃出不少于974平方公里不可開發(fā)的土地，大約占深圳1997平方公里的一半。

二、至2020年全市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重不宜低于30%，劃定了270平方公里的“工業(yè)用地紅線”。

這意味著到2020年，深圳約50%的土地不可開發(fā)，剩下可開發(fā)的1023平方公里，30%劃撥給了工業(yè)，剩余750多平方公里由農(nóng)田、居住、商業(yè)、交通、公共服務(wù)設(shè)施共同使用。

深圳的土地面積只有北京的12%，深圳常住人口為1300多萬，加上流動人口應(yīng)該在2000萬左右。深圳的人口密度原本就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于北上廣，這一土地規(guī)劃其實(shí)加劇了深圳的人地矛盾：

以此計(jì)算，深圳的實(shí)際人口密度可能達(dá)到2萬人/平方公里，這已經(jīng)是世界上人口密度最高的大城市之一。

更嚴(yán)重的問題還有：

一、在這1023平方公里中，2016年已經(jīng)建成的面積達(dá)到了923.25平方公里。如果不考慮舊改，深圳能夠使用的新增土地面積不超過100平方公里。

二、在已建成的城市面積中，居住用地只占24%。深圳居住用地占整個城市面積只有11%。與國際大都市相比，這個數(shù)據(jù)低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地占比都超過50%。這個數(shù)據(jù)僅比香港的8%高一點(diǎn)。

三、到2020年，釋放土地供應(yīng)量只有253平方公里。這253平方公里中，保障房用地僅有31萬平米；同時，這份文件沒有明確居住用地的面積。

我們看實(shí)際的數(shù)據(jù)：

從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業(yè)土地供應(yīng)中，居住用地只有8%。

2017年前8月，北京和上海分別供應(yīng)了359和322萬平方米的住宅用地，廣州推出了164萬平方米，而深圳在2017年全年純住宅用地零供應(yīng)（只有一塊“只租不售”性質(zhì)的住宅土拍，面積僅2萬平方米）。

2018年深圳住宅用地供應(yīng)（包含人才房）僅15.8萬平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供應(yīng)。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面積共17萬平方米。這五宗土地還只是限售三年的人才房。

很多人都想不明白，深圳原本人口密集、居住用地比例少、新增土地極少，為什么還要劃出974平方公里的生態(tài)用地、270平方公里的工業(yè)用地？為什么不增加居住用地？

土地供給失衡，嚴(yán)重的扭曲了房價(jià)，也扭曲了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加重了深圳的問題：

一、人地矛盾緊張，居住用地不足，導(dǎo)致2015年開始深圳屋價(jià)暴漲。

2014年，深圳均價(jià)在2.6萬左右，低于的北京的3.7萬、上海的3萬。2015年開始，深圳房價(jià)高位翻倍，漲勢兇猛。兩年后的2017年，深圳均價(jià)已到5.1萬，超過上海，僅次于北京的5.7萬，幾乎是廣州的兩倍。

“十三五規(guī)劃”應(yīng)該是2015年已經(jīng)制定，2016年開始實(shí)施，但一直沒有對外公布。這個時間點(diǎn)，與深圳房價(jià)暴漲相符。

直到2017年11月，《深圳市城市建設(shè)與土地利用十三五規(guī)劃（2016-2020）》公布土地規(guī)劃，人們才恍然大悟。

深圳每年新增用地及住房極為有限，很多投資者看到了這一供需矛盾，熱炒深圳新房。如今，深圳豪宅，已經(jīng)成為了全國的資金出口以及投資“寶石”。

二、工業(yè)用地及商業(yè)用地嚴(yán)重過剩，空置率持續(xù)攀升。

與居住用地“一毛不拔”形成鮮明對比的是，工業(yè)用地及商業(yè)用地大量過剩。

深圳商用辦公樓空置率持續(xù)飆升，今年還將迎來甲級寫字樓的供應(yīng)高峰，全年累計(jì)共有134萬平方米的新增寫字樓面積交付，且未來五年新增供應(yīng)總計(jì)達(dá)507萬平方米。

深圳的零售總額、人均消費(fèi)總額均低于北上廣，但商業(yè)面積數(shù)量驚人，且持續(xù)推高。截至2017年末，深圳的人均優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)面積達(dá)0.481平方米，僅次于北京的0.54平方米，在全國排名第二。如今，深圳的商業(yè)中心已經(jīng)嚴(yán)重過剩，大疫之下更是蕭條不堪。

三、高屋價(jià)、高房租，擠壓了企業(yè)、個人及家庭的生存空間，提高了租金成本、用工成本及生活成本。一些企業(yè)關(guān)閉，一些工廠外遷，一些深漂離開了，還有一些家庭苦苦支撐，不敢消費(fèi)，不敢創(chuàng)業(yè)，沒錢投資。

高房價(jià)對深圳創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的打擊是明顯的。2018年，深圳新增注冊企業(yè)數(shù)量為29萬，增長率為-12.3%，北京新增注冊企業(yè)增速為2.7%，上海為13.2%，廣州為25.47%，全國為10.3%。

再看注銷企業(yè)數(shù)據(jù)。深圳市市場監(jiān)督管理局發(fā)布的《2019年1-6月深圳商事主體登記統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》顯示，2019年上半年深圳注銷企業(yè)及個體戶同比大幅增長，1-6月份注銷企業(yè)68427戶，同比增長325.5%。

深圳，貴為創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)之城，如此現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。

深圳出路：公共享品，中產(chǎn)城市，以人為本

近些年，深圳的轉(zhuǎn)型可以概括為“騰籠換鳥+總部經(jīng)濟(jì)”。

為了推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，深圳將低端制造工廠轉(zhuǎn)移出去，為新興產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)騰地。

深圳，以工業(yè)立市，必須為工業(yè)留地、騰地。反過來，政府可以“寸土寸金”吸引企業(yè)總部、科技型企業(yè)入駐深圳。

去年12月，深圳面向全球招商，現(xiàn)場簽約項(xiàng)目128個，項(xiàng)目總額超5600億元。這128個項(xiàng)目不少為總部項(xiàng)目、大灣區(qū)總部、科研基地，如西門子能源深圳創(chuàng)新中心、小米集團(tuán)國際總部、字節(jié)跳動大灣區(qū)總部、復(fù)星康養(yǎng)集團(tuán)生命科學(xué)城等。

為了吸引巨頭入駐，深圳一次性推出30平方公里的工業(yè)用地。這是什么概念？上海面積比深圳大兩倍多，整個十三五期間新增的產(chǎn)業(yè)用地也不到30平方公里。

這30平方公里的工業(yè)用地，覆蓋35個片區(qū)，重點(diǎn)布局創(chuàng)新載體、新興產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈重點(diǎn)領(lǐng)域關(guān)鍵環(huán)節(jié)等，如先進(jìn)制造、生物藥業(yè)、人工智能等。

今年，深圳再次大手筆招商，瞄準(zhǔn)10億以上重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、“獨(dú)角獸”、世界500強(qiáng)及大型總部項(xiàng)目。同時，深圳下發(fā)了《深圳市2020年重大項(xiàng)目計(jì)劃》，其中，總部項(xiàng)目37個、重大科技基礎(chǔ)設(shè)施10個。

這些都是深圳這兩年招商引資的成果，有助于深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提升城市的國際競爭力。

發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和新興產(chǎn)業(yè)并沒有什么問題，但是過度地為總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)“騰地”，可能導(dǎo)致城市結(jié)構(gòu)失衡，產(chǎn)業(yè)升級受阻，創(chuàng)新活力下降。

為什么？

過去，城市發(fā)展的理念是人口隨產(chǎn)業(yè)走。哪里有產(chǎn)業(yè)，哪里就有就業(yè)機(jī)會，就能吸引千軍萬馬來投奔。

但是，這是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的思維。

在工業(yè)時代，資本是核心供給。深圳引進(jìn)資本，蓋好廠房，引進(jìn)流水線，便能吸引工人過來。工人在深圳打工，在老家安家。

而深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展的是總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造，這些產(chǎn)業(yè)不是引進(jìn)資本、流水線即可發(fā)展。這些企業(yè)、產(chǎn)業(yè)需要人創(chuàng)造出來，如果沒有人，總部進(jìn)來、科研基地進(jìn)來，亦是空殼。

而新興產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)時代，資本并非核心供給，人才才是核心供給。人口隨產(chǎn)業(yè)（資本）走的時代正在遠(yuǎn)去，產(chǎn)業(yè)（資本）隨人口走是新的趨勢。這是問題關(guān)鍵所在。

當(dāng)前，深圳給工業(yè)、企業(yè)總部、新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造、“獨(dú)角獸”留了大量土地，但是沒有給人留足夠的地，沒有給中產(chǎn)留足夠的地。沒有給人留下充足的用地，創(chuàng)業(yè)企業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)、中小微企業(yè)生存空間會越來越窄。

刨去約50%的生態(tài)用地、30%的工業(yè)用地，深圳留給市民的“綜合用地”極為有限。十三五期間，深圳只有253平方公里可開發(fā)土地，其中包括2078萬平方米綜合交通用地、225平方米市政設(shè)施用地，留給市民的醫(yī)療用地、教育用地、住宅用地及保障房用地少之又少。

先看住房資源。

這些年，深圳住房市場出現(xiàn)兩個特點(diǎn)：

一是普通住宅用地下降，但豪宅用地的比重卻在增加。

2011年～2016年，千萬豪宅占深圳全市新房的比例一直在上升，同時千萬豪宅成交套數(shù)逐漸攀升，2016年千萬豪宅共成交4364套，占比達(dá)到9.5%。

最近三年，深圳關(guān)內(nèi)新房極少，但豪宅、大戶型住宅的比例非常高。如深圳灣1號、新天鵝堡三期、半島城邦三期、華潤萬象府、招商·領(lǐng)璽、天健天驕、深業(yè)上城、中心天元、深業(yè)中城，這些都是邁入10萬+的熱盤。

去年深圳雙十一取消豪宅稅后，12月豪宅成交套數(shù)高漲到9486套。

二是廉租房、安居房不多，但人才房的比重增加。

為了吸引人才，深圳加大了人才房的投放。與廉租房、安居房不同，人才房存在“人才標(biāo)準(zhǔn)”。在騰訊、平安集團(tuán)等公司，申請人才房相對容易。

可以看出，為了匹配總部經(jīng)濟(jì)、科研基地，深圳將僅有的居住用地向精英階層傾向，這樣更加擠壓了普通白領(lǐng)及市民的住房空間。

房源如此之少，大批年輕人只能租住在城中村。深圳全市1071萬套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%為城中村出租屋。現(xiàn)在深圳租房人群達(dá)80%，大概有1600萬人租房，其中1100萬人租住在城中村。貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，深圳合租房平均面積低于北上廣，只有11.6平方米。

再看教育資源。

如今，深圳年輕人正處于結(jié)婚及生育的高峰期。從2008年到2018年，小學(xué)生在校人數(shù)，深圳增長了75.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京增長的38.3%、上海的35.5%、廣州的22.7%。

2018年深圳在校小學(xué)生人數(shù)達(dá)102萬人，超過上海和北京，僅少于廣州3萬人。深圳的中小學(xué)生及在園兒童超過200萬，為四大城市之首。深圳各級學(xué)位非常緊張，大約一半的初中生無法上高中。

最后看醫(yī)療資源。

在全國主要城市醫(yī)療資源排名中，深圳處于中下游水平，排在第23位，低于石家莊、合肥、長春。上海、北京、廣州則名列前五。在全國主要城市每千人均床位數(shù)的排名中，深圳居然倒數(shù)第一。三甲醫(yī)院，深圳只有18家，廣州有38家，上海32家，北京55家。

深圳房價(jià)高于北上廣，住房資源、教育資源及醫(yī)療資源均不如北上廣，那么這座城市的吸引力便需要打個問號。

我們需要關(guān)注一個關(guān)鍵指標(biāo)：城市新增人口。

2019年，深圳的城市新增人口只有41萬，同比下降15萬，少于廣州的43.7萬。這說明，深圳這座依靠輸入型人口紅利的城市，其人口吸引力正在被廣州超越。

深圳的戶籍人口不到500萬，非戶籍人口占比高達(dá)63.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北上廣。每年春節(jié)，深圳返鄉(xiāng)人口為全國之最。

這種人口輸入型城市，存在歸屬感不足、人口流動性大的不確定性。這次疫情明顯暴露了深圳這一風(fēng)險(xiǎn)。

今年春節(jié)恰逢疫情，很多人遲遲未能返深，深圳經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇壓力大于本土人口眾多的廣州。一些在老家久居的深漂退掉了深圳的租房；一些返深后又失業(yè)的人離開了深圳。社交網(wǎng)絡(luò)上涌現(xiàn)了三波“逃離深圳”小高峰。我擔(dān)心，疫情成為深圳新增人口的拐點(diǎn)。

我們歸納以下深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之路：

用30%的工業(yè)用地，吸引企業(yè)總部、科研基地、新興產(chǎn)業(yè)、“獨(dú)角獸”進(jìn)入深圳。與之配套的是豪宅、大戶型住宅（投資）、人才房，缺乏適量的普通住宅以及大規(guī)模的廉租房、安居房。

在這個模式中，中產(chǎn)及普通工人沒有足夠的生存空間，中產(chǎn)承擔(dān)高昂住房成本，普通工人租住城中村。

其實(shí)，沒有足夠人才支撐的總部經(jīng)濟(jì)，其實(shí)是“空殼經(jīng)濟(jì)”。“空殼總部”或許能夠給深圳帶來GDP和稅收，但是不足以支撐這座城市的未來。正如華為，總部依然在深圳，產(chǎn)值和稅收算給深圳，但是公司主體已經(jīng)轉(zhuǎn)移到東莞松山湖，就業(yè)及產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)移到了東莞。

其實(shí)，“騰籠換鳥+總部經(jīng)濟(jì)”依然是過去的“輸入型紅利+全球化紅利”的延伸、升級，即吸引更大規(guī)模的企業(yè)、更大規(guī)模的資本、更高端的技術(shù)、更高端的人才。這依然是“人口隨產(chǎn)業(yè)走”的思維。

這樣的深圳，其40年累計(jì)的優(yōu)勢正在喪失，風(fēng)險(xiǎn)卻在不斷地放大：

一、高屋價(jià)擠出人才、消費(fèi)與投資，推高樓市泡沫，加劇金融風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)業(yè)空心化。

大疫之下，投資萎縮，儲蓄猛增，資金空轉(zhuǎn)，大量資金正在尋求避風(fēng)港。深圳樓市，尤其是豪宅，成為全國資金的出口。

房地產(chǎn)是金融的抵押資產(chǎn)，金融城市都有推高房價(jià)做大金融資產(chǎn)的傾向。作為金融城市，深圳的高房價(jià)正在推高金融風(fēng)險(xiǎn)。如今，信貸利息低于房貸利息，一些投資者借此加杠桿熱炒深圳樓市。

二、高屋價(jià)、高成本正在削弱創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的市場土壤，殺死大量中小微企業(yè)。

深圳最傳統(tǒng)的優(yōu)勢是，其充分競爭的市場吸引大批創(chuàng)業(yè)者，培養(yǎng)了一批本土型民營企業(yè)。總部經(jīng)濟(jì)加上本土型企業(yè)，固然完美，但不能因吸引總部經(jīng)濟(jì)提高成本，從而抑制本土創(chuàng)業(yè)型、創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)。

所以，深圳，這座城市的轉(zhuǎn)型，應(yīng)該從過去的“輸血”逐漸轉(zhuǎn)向“造血”，從“人口隨產(chǎn)業(yè)走”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)隨人口走”，核心是吸引人才、留住人才并培養(yǎng)人才。

如何操作？

首先調(diào)整土地規(guī)劃。

你可能會說，深圳沒有這么多土地給人居住。關(guān)于“深圳沒有土地”的問題，深圳市領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)，土地多少是一個相對概念，是一個哲學(xué)問題：“如果有符合深圳未來發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)，我們非常歡迎，用地予以保證，要多少地，滿足多少地”。

深圳能夠滿足產(chǎn)業(yè)用地，定然也有能力滿足居住用地。比如，974 平方公里的生態(tài)用地紅線和 270平方公里的工業(yè)用地紅線，有沒有科學(xué)依據(jù)。若沒有科學(xué)依據(jù)，便容易陷入立場爭論。已購房者希望深圳青山綠水，但對未購房者來說，這座城市再美也跟他沒關(guān)系。大型企業(yè)希望多一些工業(yè)用地，而普通市民則希望多一些住宅用地。

為了緩和結(jié)構(gòu)性矛盾，深圳今年又出臺文件，允許“商改租”，即商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。但這僅是權(quán)宜之計(jì)。

其次，加大住房、教育及醫(yī)療的公用投入。

“總部經(jīng)濟(jì)+人才房+城中村”難以持續(xù)。光靠人才房和城中村無法支撐起“總部經(jīng)濟(jì)”，“總部經(jīng)濟(jì)”靠得是由知識白領(lǐng)、工程師、管理者構(gòu)成的中產(chǎn)。深圳需要大規(guī)模地供應(yīng)住宅用地、廉租房及安居房。

2018年6月，深圳計(jì)劃將人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比重，提升到新增住房供應(yīng)總量的60%左右，其總量到2035年不少于100萬套。另外，新增商品住房不少于70萬套，占住房供應(yīng)總量的40%。

但是，即便如此，也無力緩解深圳住房供需緊張的局面。現(xiàn)今深圳租房人數(shù)達(dá)1600萬，到2035年假如增至2000萬；而100萬套保障性住房，預(yù)計(jì)只能夠解決300萬人的居住問題，覆蓋面積只有15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。

香港的土地開發(fā)率僅有23.7%，住宅用地占比只有6.8%，低于深圳，但香港政府依然為50%的家庭提供了保障性住房。

除此之外，政府還需加大教育、醫(yī)療及相關(guān)公共享品的投入。少挖一條路，可多建幾所學(xué)校。更多的公共享品，吸引更多的人才，更重要是培養(yǎng)自己的人才，提升這座城市的造血能力。

最后，中產(chǎn)興，城市興，以人為本，而非以產(chǎn)業(yè)為本。

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